Les clés pour réussir votre premier investissement locatif
Vous souhaiter vous constituer un patrimoine ou tout simplement assurer votre avenir ? Nous vous donnons les clés pour réussir votre premier investissement locatif !
Qui peut investir dans l'immobilier ?
L'investissement immobilier locatif intéresse et s'adresse à tous les français. Tous les ménages du territoire sont concernés par les problématiques liées à la retraite, au patrimoine et à l'accès au confort financier.
Bon à savoir
Avec ou sans apport, l'investissement immobilier est accessible à tous notamment grâce aux solutions de financement existantes !
Premier investissement : par où commencer ?
Définir votre budget
Avant toute chose, il est primordial de définir le budget dont vous disposez pour votre projet. En effet, le montant définit guidera votre recherche : appartement ou maison, surface, espace extérieur...
Le rôle du courtier
Le courtier calcule votre budget afin de déterminer l'investissement que vous pouvez réaliser. C'est à cette étape que vous pouvez définir le type de bien que vous êtes capable d'acquérir ainsi que le ou les dispositifs de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier. Le courtier vous aide également à obtenir la meilleure offre bancaire !
Il est primordial d'avoir conscience que chaque mois vous devrez rembourser des mensualités de crédit. Le taux d'endettement et le reste à vivre sont également à prendre en compte. Même si les loyers perçus par votre logement mit en location couvrent une partie du remboursement du prêt, vous devez aussi vous investir financièrement. Il est important de prendre en compte les charges liées à votre acquisition : taxe foncière, taxe d'habitation, charges de copropriété et dans le cas d'un achat dans le parc ancien, le coût des travaux.
Quel bien choisir pour votre premier investissement ?
Les petits logements de type T1 ou T2 sont un bon compromis pour un premier investissement locatif. Pour ce type de logement, le budget à prévoir est assez abordable, tout comme la flexibilité, en effet vous pouvez choisir de louer ces logements nus ou meubler afin de bénéficier de différents dispositifs de défiscalisation.
Où investir ?
En Normandie, plusieurs villes présentent de belles opportunités d'investissement : Louviers, Rouen, Le Havre, Caen, Cherbourg-en-Cotentin, Granville...
Le financement de votre premier investissement locatif
Pour obtenir votre financement, il est important de présenter un dossier solide à votre banque. Un dossier de financement s'articule autour de 4 grandes catégories :
Le montant de vos revenus ainsi que votre situation professionnelle (CDD, CDI, auto-entrepreneur etc...)
Les charges prises en compte lors du calcul de votre taux d'endettement sont : les loyers (si vous êtes locataire), le montant des mensualités de vos crédits en cours et les pensions alimentaires. Le Haut Comité de Stabilité Financière demande à ce qu'il ne dépasse pas 35%.
Comment vos comptes sont gérés : découverts, gestion de vos ressources mensuelles sur les trois derniers mois.
Pour constituer un apport personnel mais également pour faire face aux aléas de la vie.
Tous les profils d'emprunteur peuvent trouver le prêt immobilier qui leur correspond. Un apport personnel constitue toujours un atout ! En effet, les banques attendent que vous puissiez financer vos frais de notaire qui représentent 2 à 3% du prix du bien contre à 7 à 8% en moyenne dans l'ancien. Selon votre profil il est possible d'accéder à un financement sans apport personnel : financement à 110%.
Quel dispositif fiscal choisir pour optimiser votre investissement ?
Le dispositif de défiscalisation le plus connu est sans doute le dispositif Pinel. Le taux de réduction d'impôt dépend de la durée de mise en location du bien et, depuis le 1er janvier 2023, de critères environnementaux et de qualité d'usage. Le Pinel concerne uniquement les logements neufs.
Autre solution intéressante : le statut LMNP qui s'adresse aux propriétaires qui louent leur logement (neuf ou ancien) meublé. Ce statut permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse.
Neuf ou ancien pour votre premier investissement ?
Lors d'un investissement immobilier locatif, deux choix s'offrent à vous : investir dans l'immobilier neuf ou ancien. Au delà du prix d'acquisition, d'autres critères peuvent vous aider à faire votre choix :
Investir dans l'immobilier neuf vous garantie un logement aux dernières normes environnementales ne nécessitant pas de travaux de rénovation avant très longtemps ! Notez également que les locataires sont de plus en plus nombreux à prêter attention au DPE et les logements neufs sont très performants (consommation énergétique, isolation...).
Un logement ancien nécessitera très certainement des travaux de rénovation énergétique, un coût à prendre sérieusement en compte.
Bon à savoir : depuis 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² par an en énergie finale (non primaire comme le calcul du DPE) seront interdits à la location et cette interdiction sera étendue à tous les logements classés G à partir 2025. Les lettres F et E seront à leur tour interdites dans les années qui suivent !
Comme expliqué précédemment, les logements neufs, aux dernières normes thermiques et environnementales, sont à première vue plus chers à l'achat mais s'avèrent être plus rentables dans le temps. En effet, ils ne nécessiteront pas de travaux de rénovation/remise aux normes avant longtemps.
Autre point à souligner : le confort ! Les logements neufs aux dernières normes thermiques et phoniques sont plébiscités par les locataires. Le taux de vacance des logements neufs est très souvent bien moins élevé que les logements anciens.
Pour un premier investissement immobilier, il est important de vous poser toutes les questions nécessaires à son bon déroulement. Nos promoteurs immobiliers adhérents vous accompagnent et vous conseillent durant toutes les étapes de votre projet !