L’acte de vente
Une fois le financement validé auprès de votre banque, le processus de signature de l’acte de vente est enclenché.
La prochaine étape est de prendre rendez-vous avec un notaire afin de procéder à la signature définitive de l'acte de vente : le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Aujourd'hui, la pratique de la signature électronique est très fréquente, ne soyez pas surpris ! L’acte de vente reprend les éléments du contrat de réservation en y incluant l’échéancier des paiements, les éléments relatifs au prêt ainsi qu’à la garantie d’achèvement obligatoire du promoteur.
Bon à savoir
Il est possible de faire une demande de TMA après la signature de l’acte de vente. Autre point à souligner, vous devez être notifié du projet d’acte de vente au moins 1 mois avant sa signature.
Comment bien choisir son notaire ?
Le notaire est un officier public. Dans le cadre d’une VEFA, il peut :
- Recevoir des actes ou des contrats pour lesquels les parties concernées doivent ou veulent faire un acte authentique.
- Certifier la date de ces actes ou de ces contrats.
- En conserver le dépôt.
- En délivrer des copies authentiques.
Faire appel à un notaire pour établir et conclure un contrat fournit la preuve que ce contrat existe réellement. Contrairement à un acte établi de manière privée et non publicisée, un acte authentique réalisé chez un notaire sera opposable aux tiers. De plus, l’acte bénéficiera d’une force exécutoire, ce qui signifie qu’une partie pourra le faire respecter, même avec le recours à la force publique si nécessaire .
En somme, le notaire assure une sécurité juridique. En tant qu'acteur clé dans les opérations de promotion immobilière, le notaire possède une connaissance approfondie du marché de l'immobilier. Il est important de souligner qu’il est soumis à une déontologie strictement réglementée, incluant le secret professionnel.
Les obligations du notaire dans le cadre d'une VEFA
Le contrat définitif d’un bien immobilier en VEFA est conclu devant un notaire qui doit respecter certaines obligations :
La présence d'un notaire est essentielle car ce dernier informe les différentes parties (vendeur et acheteur) de la vente qu’ils vont conclure et de ses implications. Il a un devoir de conseil et se doit de rester impartial envers chacun de ses clients et contractants de l’acte de vente. Chaque partie doit pouvoir consentir en toute connaissance de cause.
Les coordonnées et le sceau du notaire ainsi que celles des parties doivent figurer sur le contrat de vente.
Le notaire doit vérifier les pièces envoyées dans le cadre du contrat de vente. Il doit, par exemple, s’assurer de l’identité du promoteur immobilier et de l’acquéreur du bien (article 5 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires). Il doit également s’assurer que le promoteur est bien le propriétaire actuel du bien immobilier qui s’apprête à être vendu.
Le notaire doit s'assurer que le bien immobilier peut être vendu à l'acquéreur, sans être grevé d'une quelconque charge empêchant sa vente. Par exemple, il doit vérifier qu'il n'y a pas de droit de préemption de la commune ou d'hypothèque sur le bien.
Le notaire doit vérifier les annexes liées à la vente comme par exemple, un document relatif à la construction du bien.
Bon à savoir
Le contrat de vente doit obligatoirement être signé par les parties au contrat et le notaire. Le contrat peut être réalisé sur papier ou sur un support électronique.
Dans le cas où une des parties ne peut être présente lors de la signature, une autre personne peut être mandatée pour signer à sa place. Le notaire s’assurera, comme pour les autres parties, de la bonne identité de la personne présente. Ce dernier doit posséder une procuration effectuée par la partie absente qui sera annexée à l’acte authentique de la vente.
Par la suite, le notaire conservera un original de l’acte de vente et enverra à l’acquéreur une copie authentique ainsi qu’une attestation de propriété avec prix et sans prix lui permettant de faire les démarches administratives relatives à son nouveau statut de propriétaire.
Après signature du contrat de vente, le notaire va procéder à la publication de la vente à la publicité foncière permettant de rendre la vente opposable aux tiers et de faire connaître l’identité du nouveau propriétaire (l’acquéreur). Attention, cette publication doit être effectuée dans une période d’un mois maximum après la signature du contrat définitif. Une fois ces formalités effectuées, le notaire envoie à l’acquéreur son titre de propriété.
Les droits de mutation (frais de notaires) lors d'une VEFA
En général, selon l'article 1593 du Code civil, c'est l'acquéreur qui est responsable du paiement des “frais de notaire". Ces frais comprennent :
Sa rémunération.
Ces frais sont liés aux formalités réalisées par le notaire.
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de ses clients en faveur des différents acteurs impliqués dans le transfert de propriété.
Une grande partie de ces frais est reversée à l'État par le notaire, et la rémunération du notaire est soumise à une réglementation stricte.
Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), alors que le prix de vente pour le promoteur est échelonné en fonction de l'avancement des travaux (conformément à l'article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation), l'acquéreur devra néanmoins s'acquitter de l'ensemble des frais de notaire lors de la signature du contrat définitif.
Il est important de préciser que lorsque l'acquéreur paie les frais de notaire, il s'agit d'une estimation, car le notaire devra ensuite effectuer les formalités de publicité foncière après la signature de l'acte. Ainsi, les frais payés par l'acquéreur seront utilisés notamment pour ces formalités. Par conséquent, il est possible que les frais de notaire varient par rapport au montant initial réglé par l'acquéreur lors de la signature du contrat définitif. Dans ce cas, un ajustement sera effectué une fois que le montant réel sera connu.
Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur. Celui-ci peut choisir son propre notaire pour établir l'acte authentique de vente, mais le vendeur ou le promoteur peut également décider de faire appel à son propre notaire.
Si le promoteur immobilier et l'acquéreur optent pour des notaires différents, les notaires se partageront le travail et les frais seront répartis entre les deux. Les honoraires ne seront donc pas augmentés. Sauf indication contraire, même dans ce cas de figure, le paiement des frais de notaire incombera à l’acquéreur uniquement.