Quelles garanties pour votre logement neuf ?

Les acquéreurs de logements neufs bénéficient de plusieurs garanties qui engagent la responsabilité du promoteur immobilier du contrat de réservation jusqu'à 10 ans après la livraison. 

Dans ce cas, les défauts doivent faire l’objet d’une notification écrite au promoteur en lettre recommandée avec accusé de réception. Vigilance cependant, lors de la réception du logement, les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de de réserves lors de la visite de livraison ne sont pas couverts par cette garantie.

Naturellement, la garantie de parfait achèvement ne couvre pas les dégâts liés à l’usure normale du logement. Le délai de réparation laissé au promoteur relève d’un accord commun avec l’acquéreur. L’usage prévoit cependant un délai de 90 jours pour réaliser les travaux de remise en état des désordres relevés lors de la visite de livraison et de 60 jours pour les défauts constatés après réception.

La garantie biennale s'applique uniquement si la réparation ou le remplacement de l'équipement peut être effectué sans causer de dommages au logement. Dans le cas contraire, d'autres garanties, telles que la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale, entrent en jeu.

Il est difficile de déterminer quels équipements entrent dans le champ d’application de cette garantie puisque la loi n’établit pas de liste exhaustive. La jurisprudence apporte cependant quelques précisions, par éléments dissociables et démontables du logement, elle entend par exemple :

• les fenêtres
• les volets
• les cloisons
• les portes
• les revêtements de sol, mur et plafond suspendu
• les revêtements extérieurs de terrasse
• les balcons
• les escaliers
• les chaudières et radiateurs
• les appareils sanitaire et la robinetterie
• la tuyauterie, conduites et canalisations
• les systèmes de ventilation et climatisation
• les plaques de cuisson et les éléments de cuisine…

Dans tous les cas, la garantie biennale ne s’applique pas lorsque les désordres sont liés à une utilisation abusive, non conforme ou à un défaut d’entretien.

La loi ne stipule pas de manière explicite l'obligation d'une assurance pour couvrir la garantie biennale. Cependant, selon le code civil, le promoteur qui doit répondre de la garantie décennale doit également fournir une garantie biennale de bon fonctionnement. Par conséquent, l'assurance décennale obligatoire, qui est liée à la garantie biennale, devrait normalement être souscrite en même temps.

Dès qu'un défaut est constaté sur l'un des équipements, il est important de le signaler immédiatement au promoteur par le biais d'une lettre recommandée avec avis de réception. Le délai accordé au promoteur pour effectuer les travaux est convenu d'un commun accord avec l'acquéreur. Cependant, il est courant de prévoir un délai de 60 jours pour résoudre les problèmes constatés après la réception des travaux.

Les travaux entrepris pour rectifier les défauts des équipements bénéficient à leur tour de la protection de la garantie biennale pour la période restante après leur achèvement.

Enfin, si le logement est revendu dans l'année suivant la réception des travaux, le nouvel acquéreur bénéficie du transfert de la garantie au moment du transfert de propriété.

Il est important de noter que ces dommages et vices doivent se manifester dans les 10 ans suivant la réception des travaux, c'est-à-dire la date à laquelle la construction est officiellement remise à l'acquéreur. De plus, ils ne doivent pas avoir fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux. Dans le cas où des réserves ont été émises, les vices, malfaçons et dommages constatés relèvent plutôt de la garantie de parfait achèvement, qui est une garantie d'un an à compter de la réception des travaux et qui oblige le constructeur à réparer les défauts signalés pendant cette période.

Il est impératif de signaler au promoteur tout dommage constaté par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le constructeur ne procède pas aux réparations dans le délai imparti, il est possible de saisir le tribunal de grande instance. Concrètement, le législateur prend des mesures pour faciliter la résolution des litiges liés à la responsabilité du promoteur dans le cadre de la garantie décennale en imposant une obligation d'assurance. L'assurance dommage-ouvrage permet une prise en charge rapide des dommages ou vices constatés, sans nécessiter l'attente d'une décision judiciaire. Par la suite, l'assureur poursuivra les constructeurs ou entrepreneurs pour récupérer les sommes avancées.

L'assurance dommage-ouvrage entre en vigueur à la fin de la première année, une fois la garantie de parfait achèvement expirée, et reste en vigueur pendant une période de 9 ans. Elle est transférée aux propriétaires successifs du logement pendant toute la durée de la garantie décennale, qui s'étend sur une période de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Cette assurance se limite à la couverture des dommages relevant de la garantie décennale. Elle n'inclut pas les défauts d'entretien, les mauvais usages d'habitation ou les défauts purement esthétiques. Le promoteur n'assume pas non plus la responsabilité des dommages résultant de l'usure normale des biens, d'une utilisation abusive, non conforme ou d'un manque d'entretien. Cette exclusion s'applique également en cas de force majeure.

Avant le début des travaux, il est essentiel que le promoteur souscrive une assurance dommage-ouvrage. En choisissant un promoteur membre de la FPI Normandie, vous choisissez l'assurance d'un achat fiable, serein et respectant les règles déontologiques de la Fédération !