Le dispositif Bail réel solidaire

Quel est le principe ?

Le bail réel solidaire permet à un ménage de devenir propriétaire d’un logement neuf à un prix abordable en n’achetant que les murs du bien, le terrain demeurant la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), structure sans but lucratif. Le principe du BRS repose donc sur la dissociation entre le logement qui est détenu par le ménage, et le terrain qui est détenu par l’OFS. Le BRS est conclu pour une durée initiale allant de 18 à 99 ans.

Quel est le rôle de l’OFS ?

L’OFS achète un terrain sur lequel un opérateur construit les logements et les vend dans le cadre de ce dispositif. Après validation de son dossier, le ménage agréé signe un accord BRS avec l’OFS. Devenu détenteur des droits réels attachés au bâti, le ménage signataire du BRS verse une redevance mensuelle à l’OFS, à laquelle s’ajoutent les charges et les taxes locales.

Bon à savoir : le ménage acquéreur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’AG des copropriétaires, à l’exception de certaines décisions (actes d’acquisition ou de disposition, travaux de transformation / amélioration / addition, suppression du concierge / gardien ou encore modification du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne les spécificités du BRS).

Rôle de l'OFS

quelles sont les obligations ?

Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez respecter certaines obligations :

- occuper le logement au titre de votre résidence principale,

- acquitter, en plus de votre mensualité d’emprunt, une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain,

- respecter des plafonds de ressources selon la composition du ménage.

Plafonds de ressources PSLA - 2021
Nombre d'occupants du logement Sur le territoire Normand
1 24 683
2 32 914
3 38 072
4 42 187
5 et plus 46 291

Quels sont les avantages ?

Les logements acquis par la conclusion d’un BRS ouvrent droit à :

- un prix d’acquisition réduit du coût du terrain, généralement entre 15 et 30 % du prix final,

- dans certaines communes, un abattement de 30% de la base d’imposition à la taxe foncière,

- une TVA au taux réduit de 5,5% au lieu des 20% habituels pour un logement neuf,

- un financement via notamment le Prêt à Taux Zéro.

Bon à savoir : les prix de vente sont définis par l’OFS sans pouvoir excéder ceux du PSLA.

Plafonds de prix (HT) de vente PSLA - 2021

ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
2 977 €/m2 2 598 €/m2 2 272 €/m2

Comment revendre ou céder un logement en BRS ?

En tant que détenteur des droits réels sur le bâti, le ménage signataire du BRS a la possibilité de revendre son logement à tout moment, mais à un prix encadré et à des acquéreurs répondant à des conditions de ressources. Le BRS étant un dispositif d’aide à l’accession, la revente n’autorise pas de réaliser une plus-value importante. Cela permet aux prochains propriétaires de profiter eux aussi d’un prix attractif.

transfert de bail solidaire transfert de bail solidaire

TRANSFERT DU BAIL REEL SOLIDAIRE

A l’occasion de chaque mutation (vente ou donation), le bail est prorogé pour une durée identique à celle du bail initial, dès lors que le nouveau preneur est agréé par l’OFS.

En cas de décès, le logement en BRS est transférable aux héritiers qui peuvent le vendre ou y habiter s’ils remplissent les conditions de ressources. L’héritier qui n’est pas agréé pourra céder ses droits à un acquéreur éligible dans un délai de 12 mois. A défaut, le bail est résilié et l’héritier est indemnisé de la valeur des droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail. Durant la durée du BRS, le bien peut également faire l’objet d’une donation de son vivant.

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